משכנתא לתושבי חוץ
רכישת נכס או מחזור משכנתא בישראל - הכל מרחוק
מי שחי בחו"ל ומבקש לרכוש נכס בישראל - או למחזר משכנתא קיימת בתנאים טובים יותר - יכול לעשות זאת גם מרחוק, אך הכללים שונים מאלו של תושב ישראל. ריכזנו עבורכם את כל מה שחשוב לדעת: שיעורי מימון, מסלולים, מיסוי, מחזור משכנתא, מסמכים נדרשים והבנקים הרלוונטיים.
השאירו פרטים לייעוץ חינם
היועצים שלנו יחזרו אליכם לשיחת היכרות ראשונית
מי נחשב תושב חוץ?
ההגדרה כוללת בעיקר שני מקרים: ישראלי שהעביר את מרכז חייו למדינה אחרת, ויהודי החי בחו"ל שמקור הכנסתו אינו בישראל. הרכישה נובעת לרוב מהרצון להחזיק בית זמין בישראל - למגורים עתידיים או לחופשות - או מהאטרקטיביות של הנדל"ן הישראלי כאפיק השקעה (שכר דירה לצד עליית ערך).
למה תושבי חוץ קונים דירות בישראל?
המניעים דומים לאלו של תושבי ישראל: תנאי מימון נוחים, מינוף זול על ההון העצמי, וביצועי עבר חזקים של שוק הנדל"ן. השילוב הזה הופך את הרכישה לכדאית במיוחד עבור בעלי זיקה לישראל. חשוב לדעת - ניתן לקבל משכנתא גם בלי להגיע ארצה.
איפה נרכשים הנכסים?
הרכישות אינן מוגבלות למרכז בלבד ומתפרסות על פני יישובים רבים. הערים הבולטות הן תל אביב, ירושלים, נתניה, הרצליה, קיסריה, מודיעין ורעננה. אף שתושבי חוץ מזוהים עם נכסים יקרים, כיום הם רוכשים דירות מכל הסוגים בכל הארץ - לא רק יוקרה.
מה חשוב לדעת על המימון
ההבדלים המרכזיים בין משכנתא לתושב חוץ למשכנתא רגילה
שיעור המימון
ברוב המקרים, מטעמי רגולציה ומדיניות פנימית, הבנקים מעמידים לתושב חוץ מימון של עד 50% משווי הנכס. אזרח ישראלי המתגורר בחו"ל, המחזיק בתעודת זהות ישראלית וללא נכסים נוספים בארץ, עשוי לקבל שיעור מימון גבוה יותר.
מסלולי המשכנתא
מעבר למסלולים הרגילים, תושב חוץ רשאי להצמיד את כל המשכנתא למטבע חוץ - אפשרות שמהווה גידור סיכונים חשוב למי שמשתכר במטבע זר. המסלולים: דולר, יורו, וין יפני (בחלק מהבנקים בלבד). תושב ישראל מוגבל לעד שליש מהמשכנתא במסלול צמוד מט"ח.
מס רכישה
תושב חוץ משלם מס רכישה גבוה יותר, בשתי מדרגות שטוחות:
- 8%על חלק השווי שעד 5,338,290 ש"ח
- 10%על חלק השווי שמעל 5,338,290 ש"ח
מחזור משכנתא לתושבי חוץ
לא חייבים לקנות נכס חדש כדי להרוויח. אם כבר יש לכם משכנתא בישראל, מחזור משכנתא - החלפת ההלוואה הקיימת בחדשה בתנאים טובים יותר - יכול לחסוך לכם סכומים משמעותיים. עבור תושבי חוץ המהלך רלוונטי במיוחד מכמה סיבות:
הורדת הריבית
אם המשכנתא נלקחה בתקופה של ריביות גבוהות, מחזור עשוי להקטין את ההחזר החודשי.
הצמדה למט"ח
ניתן למחזר ולהצמיד את המשכנתא לדולר, יורו או ין יפני, וכך לגדר את סיכוני שער החליפין למי שמשתכר במטבע זר.
שחרור הון
מחזור מאפשר להגדיל את ההלוואה ולמשוך הון מהנכס לצרכים אחרים.
ללא מס רכישה
מחזור הוא פעולה פיננסית ולא רכישה, ולכן אינו כרוך במס רכישה.
לפני מחזור חשוב לבדוק את עמלת הפירעון המוקדם של המשכנתא הקיימת ולוודא שהחיסכון בתנאים החדשים גדול ממנה. כאן בדיוק נכנס ייעוץ מקצועי: חישוב מדויק קובע אם המחזור משתלם, ובכמה. גם מחזור, כמו נטילת משכנתא חדשה, ניתן לביצוע מרחוק וללא הגעה לישראל.
בירוקרטיה ומסמכים
מאחר שהגישה של הבנק להון ולמידע על הלווה מוגבלת, רמת הסיכון גבוהה יותר - ולכן התהליך ארוך יותר וכולל יותר מסמכים. הרשימה משתנה לפי מדינת המקור ומדיניות הבנק, אך בדרך כלל תידרשו להמציא:
- שני מסמכי זיהוי רשמיים (ת"ז ישראלית אם קיימת, דרכון, רישיון נהיגה)
- תלושי שכר אחרונים
- ריכוז הכנסות שנתי (טופס 1040 לתושבי ארה"ב)
- נסח טאבו של הדירה
- דפי חשבון בנק הכוללים יתרות ני"ע ופיקדונות
- דו"ח עושר פיננסי - נכסים והתחייבויות
- הוכחת בעלות על נכסי נדל"ן (אם קיימים)
- דירוג ודו"ח נתוני אשראי
- הצהרה על דיווח לרשויות המס
- דו"ח ממס הכנסה
- ייפוי כוח לנציג או עורך דין ישראלי
- כל מסמך נוסף שהבנק ימצא לנכון
המסמכים מאומתים מול הקונסול הישראלי, נוטריון מוסמך או הרשויות המקומיות, בהתאם לדרישות הבנק.
אילו בנקים מתאימים?
תושבי חוץ הם בדרך כלל קהל לקוחות אמיד, והמשכנתאות שלהם רווחיות יותר עבור הבנק - ולכן הבנקים מעוניינים בהם. רבים מהם הקצו סניפים ייעודיים, ושלושה ידועים בהתמחותם בתחום:
בנק דיסקונט
סניפים ייעודיים ומחלקה מתמחה בתושבי חוץ
הבינלאומי
ניסיון רב בתיקי מימון בינלאומיים מורכבים
בנק ירושלים
התמחות בתושבי חוץ, כולל יהדות צפון אמריקה
תהליך פשוט ויעיל
נפגש איתכם להבנת הצרכים והמצב הפיננסי הנוכחי. נבחן את כל האפשרויות העומדות לרשותכם ונבנה תוכנית פעולה מותאמת אישית.
נעזור לכם לאסוף את כל המסמכים הנדרשים ונבצע בדיקה מקיפה של התיק שלכם מול כל הבנקים והגופים הפיננסיים.
נמקסם את כוח המיקוח שלכם ונשיג את התנאים הטובים ביותר בשוק. עבודה מקבילה מול מספר גופים להשגת ההצעה המשתלמת.
נלווה אתכם בכל שלבי החתימה והביצוע, נוודא שהכל מתנהל כשורה ונהיה לצידכם עד לסיום מוצלח של התהליך.
עובדים עם כל הבנקים
משווים ומוצאים את התנאים הטובים ביותר עבורכם
שאלות ותשובות
כן. מחזור משכנתא לתושבי חוץ אפשרי, מתבצע מרחוק, ויכול להוזיל את ההחזר החודשי, להצמיד את ההלוואה למטבע ההכנסה שלכם או לשחרר הון. לפני המחזור בודקים את עמלת הפירעון המוקדם כדי לוודא שהמהלך משתלם.
ההבדלים המרכזיים הם שיעור המימון, המסלולים האפשריים (כולל הצמדה מלאה למט"ח), שיעור מס הרכישה, והמסמכים שהבנק דורש.
הבנק מבקש מסמכים שמעידים על ההיסטוריה הפיננסית וההכנסות של הלווה. הרשימה משתנה לפי מדינת המקור, ותמצית שלה מופיעה במאמר למעלה.
מדובר בנישה מורכבת. יועץ שמכיר את רזי התחום, הזכויות והפרוצדורות יכול להתאים ללווה את המשכנתא המשתלמת ביותר.
לא בהכרח. ניתן להסדיר הכול מרחוק, אם כי חלק מהלקוחות בוחרים להגיע לבחינת הנכס. בכל מקרה יידרשו: ייפוי כוח לנציג ישראלי (לרוב עורך דין), רכישת ביטוחי משכנתא (חיים ומבנה) דרך מבטח ישראלי, ופתיחת חשבון בנק ישראלי שממנו ישולמו ההחזרים.
רוצים להתקדם?
משכנתא לתושבי חוץ היא נישה מורכבת, עם סעיפים, זכויות והטבות שנבדלים מתיק סטנדרטי - וייעוץ מקצועי נכון יכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים. השאירו פרטים בטופס שבעמוד והיועצים של פינא משכנתאות (FINA) יחזרו אליכם לשיחת היכרות ראשונית ללא עלות.